V prípade vytvoreného Spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome vykonávame funkciu štatutára - predsedu spoločenstva ako fyzická osoba.
Dopyt po správcoch
Správa bytových domov ide v posledných rokoch ruka v ruke s boomom zatepľovania. Množstvo vlastníkov bytových domov v Nitre zverilo svoje byty správcom alebo správcovským spoločnostiam. Jednou z nich je aj správkyňa Miroslava Šipošová.
Čo znamená vykonávať správu na bytových domoch? Ide o udržiavanie bytového domu v stave spôsobilom na svoju prevádzku, t.j. zabezpečovanie všetkých dodávok médií a služieb potrebných pre pokojné bývanie. Alebo inak povedané: byť technikom, ekonómom, účtovníkom, právnikom i psychológom pri riešení všetkých problémoch týkajúcich sa BD.
Aké formy správy zákon povoľuje a aké z nich sú v Nitre najviac využívané? Zákon č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov povoľuje dve formy správy BD: správcovskú spoločnosť (fyzické i právnické osoby) a druhou formou je zriadenie Spoločenstva vlastníkov bytov (SVB).
Pre porovnanie, uveďte výhody správy fyzickej osoby oproti väčším správcovským spoločnostiam ako je napríklad Službyt Nitra… Mnohým vlastníkom v bytových domoch často chýba osobný kontakt správcu a vlastníka priamo na bytovom dome. Vytváram si užší kontakt s vlastníkom priamo na mieste, tiež efektívnejšie služby oproti väčším správcovským spoločnostiam čo sa týka administratívy, vlastníkov pravidelne (aj mimo schôdzí) informujem o financiách bytového domu a snažím sa vytvárať príjemnú a priateľskú spoluprácu medzi týmito dvoma partnermi.
A s troškou sebakritiky, môžeme načrtnúť aj nevýhody? ( smiech … ) Veľké správcovské spoločnosti pri správe väčšieho množstva bytových jednotiek majú svojich kmeňových zamestnancov potrebných profesií, čím sú o malý kúsok zvýhodnení oproti malým správcom. Malý správca ako ja, rieši túto problematiku zmluvami o dielo s dodávateľskými firmami na prípadné riešenie opráv alebo havárií na bytových domoch.
Na akom princípe fungujú Spoločenstvá vlastníkov bytov? V čom sa odlišujú od správy fyzickými osobami? SVB si zakladajú vlastníci bytov v danom bytovom dome. Zväčša si za predsedu SVB zvolia vlastníka zo svojich radov. Ten vykonáva celú správu domu ako správca so živnostenským oprávnením. Už som sa stretla s prípadmi, že vlastník bývajúci v BD a vykonávajúci funkciu predsedu SVB nevie byť nezávislý, zle znáša tlak od vlastníkov v dome, alebo v inom prípade nikto nemá záujem vykonávať túto funkciu. Potom sa hľadá nezávislý človek mimo bytového domu, alebo sa SVB jednoducho zruší a vlastníci uzatvoria zmluvu so správcom.
Aké sú najčastejšie problémy a nezrovnalosti medzi obyvateľmi BD a správcami? Ako na celom svete, najväčším problémom sú peniaze. Jednak chýbajúce platby od vlastníkov za služby spojené s bývaním, a tiež chýbajúce prostriedky na opravy v domoch. Ďalším nie malým problémom je pochopenie obyvateľov o starostlivosť o bytový dom. Vlastník je nielen vlastníkom svojho bytu, ale i vlastníkom spoločných priestorov, častí a zariadení domu, na čo občas zabúdajú.
Akým spôsobom je ich možné riešiť? Čo sa týka neplatenia platieb za služby, na to sú zákonné prostriedky. Chýbajúce prostriedky na opravy je možné získať zvýšením fondu prevádzky, údržby a opráv alebo i štátnymi dotáciami a úvermi. V neposlednom rade neustálym vysvetľovaním a komunikáciou s vlastníkmi o zveľaďovaní a o starostlivosti o bytový dom.
Ako by mal správca postupovať (samozrejme zákonnou cestou) voči neplatičom predpísaných zálohových platieb? Je viac možností riešenia. Ale riešenie zákonnou cestou vždy volím ako poslednú možnosť. Často sa snažím vyriešiť tento problém s vlastníkom osobne a dohovoriť sa v rámci možností na splátkach. Keď sa to nedá vyriešiť cestou vzájomnej dohody, pristupujem k podaniu návrhu na okresný súd na vydanie platobného rozkazu alebo v krajných prípadoch podaním návrhu na vydraženie bytu vlastníka.
Určite existuje množstvo problémových vlastníkov. Ako sa im brániť a naopak- čo by mali vlastníci podniknúť voči správcom, ktorí nepostupujú podľa zákona? Vždy pri preberaní nového BD do správy upozorňujem na svoje povinnosti a kompetencie. Mnohí vlastníci sa na správcu obracajú aj s problémami, ktoré nie je schopný vyriešiť (rozpory vlastníkov medzi sebou alebo problémy spojené so zákonnými orgánmi). Čo sa týka nespokojnosti s výkonom správcu, môžu postupovať v zmysle zákona č. 182/1993 Z. z. , či už výpoveďou a nahradením novým správcom alebo zriadením SVB.
autor článku: Monika Földešiová
